NUOVO INVITO A MANIFESTARE INTERESSE PER LA RILOCALIZZAZIONE DELLA

SEDE REGIONALE PER LA LIGURIA DELLA RAI - RADIOTELEVISIONE ITALIANA SPA

PREMESSA

Con il presente avviso, pubblicato sul sito www.immobili.rai.it in data 20 ottobre 2022, la RAI - Radiotelevisione Italiana Spa con sede legale in Roma, Viale Mazzini n. 14 (di seguito “RAI”), società concessionaria del servizio pubblico radiotelevisivo e multimediale in Italia, intende sollecitare pubblicamente l’interesse per la realizzazione di un programma aziendale di razionalizzazione, efficientamento e ristrutturazione degli immobili funzionali alla sua attività nell’ambito della Città di Genova. Il presente avviso fa seguito ad analoga sollecitazione di mercato (avviata da RAI con pubblicazione di apposito avviso sul sito aziendale in data 1° giugno 2022 e di correlati avvisi sintetici su un quotidiano a tiratura nazionale (SOLE24ORE) e locale (Secolo XIX)) ad esito della quale RAI ha ricevuto manifestazioni di interesse per vendita/locazione di immobili le cui soluzioni proposte sono state ritenute non idonee/percorribili.

In tale prospettiva RAI, assistita professionalmente da Kroll Advisory (di seguito “l’Advisor Immobiliare”), ha interesse ad acquisire in proprietà (o anche in locazione a lungo termine), attraverso una procedura selettiva (“la Procedura”), un immobile esistente e/o in fase di edificazione ubicato nel Comune di Genova, avente le caratteristiche di seguito descritte, allo scopo di trasferire le strutture della Sede Regionale per la Liguria in un immobile di dimensioni più contenute, e tecnologicamente più avanzato in termini di funzionalità e sostenibilità ambientale.

Contestualmente RAI ha l’esigenza di dismettere l’immobile nel quale è attualmente localizzata e operante la Sede della Regione Liguria, in Corso Europa 125, in zona semicentrale ad est del Centro Storico di Genova, in prossimità del complesso dell’Ospedale San Martino e delle sedi distaccate dell’Università di Genova. L’edificio si sviluppa su un’area di circa 1.700 mq tra Corso Europa e Via San Martino, ed ha una superficie complessiva di circa 9.500 mq, con due piani interrati e tredici piani fuori terra. Tale struttura, realizzata negli anni ‘60, necessita di significativi interventi di rinnovo e risulta nel contempo sovradimensionata rispetto alle aggiornate esigenze operative aziendali. Nell’allegato 1 è riportato il Flyer relativo al suindicato immobile di proprietà RAI a Genova.

L’invito a manifestare interesse è pertanto rivolto a soggetti che siano in possesso dei requisiti indicati nel successivo paragrafo 3, interessati a proporre una delle seguenti opzioni:

A-      la vendita/locazione a lungo termine di un immobile edificato e/o in fase di edificazione, ubicato nel Comune di Genova e rispondente alle caratteristiche indicate al paragrafo 1, con contestuale acquisizione dell’immobile di proprietà RAI, a scomputo del prezzo d’acquisto (cd. “permuta”);

B-       la sola (i.e. senza permuta) vendita/locazione a lungo termine di un immobile edificato e/o in fase di edificazione, ubicato nel Comune di Genova e rispondente alle caratteristiche indicate al paragrafo 1;

C-       l’acquisizione dell’immobile di proprietà RAI sito in Genova, Corso Europa 125.

Con riferimento alla lettera C, si precisa che eventuali manifestazioni di interesse potranno essere prese in considerazione solo laddove RAI individui una soluzione soddisfacente per la localizzazione della nuova Sede.

L’immobile proposto nell’ambito delle opzioni A e B dovrà essere reso disponibile, finito, funzionante e fruibile entro il termine indicativo di 18-24 mesi. A tale proposito, costituirà titolo preferenziale la dichiarata disponibilità e la comprovata capacità tecnica del soggetto proponente di effettuare a sua cura gli eventuali interventi di personalizzazione dell’immobile e degli impianti elettrici e di condizionamento, necessari a rendere l’immobile proposto pienamente rispondente alle esigenze della RAI.

RAI invita quindi i soggetti interessati a presentare, entro il giorno 30 novembre 2022, una manifestazione di interesse non vincolante riguardante una delle tre opzioni precedentemente indicate (A, B, C), con l’obiettivo di partecipare - con riferimento alle opzioni A e B  - alla Procedura, strutturata in tre fasi, come di seguito sinteticamente indicato al successivo paragrafo 2.

1.       CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE RICHIESTO

L’immobile ricercato sul mercato dovrà avere le seguenti principali caratteristiche: 

(a)       localizzazione nell’ambito del Comune di Genova, in area dotata di elevato grado di accessibilità, garantita dalla prossimità alle linee di trasporto urbano e ferroviario, ed alle principali vie di comunicazione stradale e autostradale;

(b)       immobile preferibilmente con struttura indipendente cielo-terra o comunque totalmente autonomo (accessi e impianti), destinazione d’uso industriale, direzionale o servizi, e comunque idonea ad ospitare sia locali tecnici (studio TV, studio RF, regie, sale di montaggio, sale apparati, ecc.) ed altre aree di supporto logistico e tecnico, sia spazi ad uso ufficio per circa 85 addetti, che usufruiranno di circa 60 postazioni di lavoro, in parte condivise su più turni;

(c)        superficie lorda fuori terra compresa tra 2.500 e 4.000 mq coperti, di cui circa 800-900 mq area utile uso ufficio e circa 500 mq area utile per locali tecnici di produzione (nell’ambito della quale circa 150 mq, da destinare a studio TV, a doppia altezza), oltre a circa 300 mq di magazzini e autorimesse e/o parcheggi scoperti per un numero indicativo di 30-40 posti auto;

(d)       caratteristiche distributive e costruttive e dotazioni impiantistiche adeguate alle funzioni previste, nel rispetto degli attuali standard tecnologici e funzionali, con particolare attenzione ai requisiti di efficienza energetica, sostenibilità ambientale e razionalità di esercizio e manutenzione;

(e)       rispondenza ai requisiti di accessibilità ai sensi della L. 13/1978;

(f)         rispondenza alle norme antisismiche con riferimento alla classe d’uso IV, ai sensi del DPCM 3685/2003 e s.m.i. e NTC-2018, in quanto immobile di importanza strategica ai fini della Protezione Civile;

(g)        RAI intende disporre di un immobile finito, funzionante e fruibile, entro il termine di 18-24 mesi.

2.       PROCEDURA E RELATIVE FASI

FASE 1 – Manifestazioni di interesse

I soggetti interessati a partecipare alla Procedura ovvero a proporre una soluzione per l’opzione C potranno inviare, entro il giorno 30 novembre 2022, una manifestazione di interesse non vincolante (la “Manifestazione d’interesse”), il cui contenuto e modalità di presentazione sono riportate al successivo punto 4.

L’obiettivo della Fase 1 è di consentire a RAI di individuare, nell’ambito delle Manifestazioni di Interesse pervenute, quelle provenienti da soggetti affidabili e ritenute da RAI potenzialmente rispondenti alle sue esigenze operative, in quanto tecnicamente ed economicamente sostenibili.

Sulla base di quanto sopra, RAI valuterà discrezionalmente le proposte meritevoli di approfondimento. Ai soggetti ammessi con riguardo alle opzioni A e B sarà inviata una successiva comunicazione di ammissione alla Fase 2 della procedura.

FASE 2 – Offerte Economiche Vincolanti

Successivamente, al fine di poter esaminare e valutare compiutamente le proposte immobiliari relative alle opzioni A e B ritenute sostanzialmente idonee, RAI richiederà ai soggetti proponenti ammessi di poter svolgere, assistita dall’Advisor Immobiliare, i sopralluoghi di verifica e approfondimento agli immobili oggetto delle loro proposte. Nel contempo, previa sottoscrizione di un impegno di riservatezza, verrà resa disponibile ai soggetti ammessi e ai soggetti che hanno proposto manifestazioni di interesse meritevoli di approfondimento con riguardo all’opzione C una Virtual Data Room (VDR) contenente dati, documenti ed informazioni più approfondite riguardanti l’attuale Sede di Genova che la RAI intende dismettere.

I soggetti proponenti ammessi alla Fase 2 riceveranno quindi, per il tramite dell'Advisor Immobiliare, la seguente documentazione:

(1)     una comunicazione di ammissione alla Fase 2 della procedura, che riporterà ulteriori dettagli circa le modalità operative ed i tempi della Procedura;

(2)     le credenziali di accesso alla Virtual Data Room (VDR) finalizzata a poter svolgere una Due Diligence riguardante l’immobile di proprietà RAI a Genova, previa sottoscrizione di un accordo di riservatezza.

Le credenziali di cui al punto (2) saranno trasmesse anche ai soggetti che hanno proposto manifestazioni di interesse meritevoli di approfondimento con riguardo all’opzione C.

Ai soggetti proponenti con riguardo alle opzioni A e C sarà inoltre consentito di poter effettuare approfondimenti tecnici e sopralluoghi presso la Sede RAI di Corso Europa 125.

Successivamente RAI, assistita dal suo Advisor Immobiliare, promuoverà degli incontri con i soggetti proponenti con l’obiettivo di approfondire le relative proposte immobiliari in relazione alle specifiche esigenze operative di RAI. A valle di tali incontri, verranno comunicati ai partecipanti contenuti e format attesi dalla Procedura per le Offerte Economiche Vincolanti, oltre ai tempi e modalità di presentazione delle stesse.

In questo ambito, Kroll Advisor potrà svolgere per conto RAI una Due Diligence tecnica riguardante uno o più degli immobili proposti, finalizzata a verificare i presupposti della compravendita/locazione a lungo termine, individuando eventuali problematiche che potrebbero ostacolare il perfezionamento dell’operazione immobiliare.

La selezione dei soggetti da ammettere alla successiva fase, volta al perfezionamento dell’operazione immobiliare, verrà effettuata da RAI, secondo valutazione discrezionale, sulla base di diversi criteri, tra i quali (a mero titolo esemplificativo e non esaustivo): la solidità patrimoniale, la capacità tecnica e la reputazione del soggetto proponente, la localizzazione dell’immobile proposto ed il suo grado di rispondenza alle caratteristiche indicate da RAI, le condizioni economiche offerte, la capacità di perfezionare l'operazione, compresi gli eventuali interventi di personalizzazione, e le relative tempistiche, le eventuali sinergie in presenza di disponibilità alla permuta. 

La Fase 2 si concluderà con l’individuazione, da parte RAI, di offerte economiche vincolanti ritenute rispondenti, anche in relazione alle eventuali condizioni di permuta, nell’ambito delle quali RAI, assistita dall’Advisor Immobiliare, avvierà la fase conclusiva della Procedura.

FASE 3 – Fase conclusiva

La fase conclusiva sarà attivata con la comunicazione inviata ad uno o più soggetti proponenti, di ammissione alla terza e ultima fase della Procedura. La comunicazione regolamenterà i tempi/attività di conclusione della Procedura, finalizzati alla messa a punto della documentazione descrittiva delle proposte immobiliari, ivi compresi gli eventuali interventi di personalizzazione dell’immobile e degli impianti elettrici e di condizionamento, necessari a rendere l’immobile proposto pienamente rispondente alle esigenze della RAI.

L’obiettivo è quello di individuare il soggetto con il quale portare a conclusione la transazione, definendo nel contempo ogni aspetto tecnico, operativo ed economico necessario alla finalizzazione dell’operazione nel suo complesso, ivi incluse le condizioni di cessione della Sede RAI nell’ambito dell’eventuale operazione di permuta.

A tale scopo saranno programmati e tenuti incontri tra le parti, con l’obiettivo di chiarire ogni aspetto tecnico e operativo della potenziale transazione, nonché tempi e modalità di realizzazione dell’operazione nel suo complesso.

Alla data di scadenza che sarà indicata in apposita comunicazione, i proponenti invieranno le Offerte Vincolanti definitive di vendita/locazione/permuta, complete di ogni elemento necessario alla valutazione dei competenti organi aziendali in ordine alla conclusione dell’operazione immobiliare.

Sulla base delle valutazioni e considerazioni dei propri Advisor, interni ed esterni (a titolo esemplificativo legale, amministrativo/fiscale, immobiliare), RAI potrà assumere la sua decisione in merito a quale tra le offerte vincolanti di vendita/locazione/permuta intenderà o meno portare a conclusione.

Il cronoprogramma di massima della Procedura prevede la conclusione della prima fase delle manifestazioni di interesse entro il mese di dicembre 2022, per poi avviare le fasi successive nel 2023.

A seguito della designazione dell’offerta e dell’eventuale approvazione dell’operazione immobiliare da parte dei competenti organi aziendali, la RAI indicherà il termine entro il quale verrà perfezionato il contratto preliminare di compravendita/permuta.

Si precisa sin da ora che il contratto definitivo di compravendita/permuta ovvero di locazione verrà indicativamente stipulato entro l’ulteriore termine di 12-18 mesi, ragionevolmente necessario per la predisposizione del nuovo immobile e per le attività propedeutiche all’installazione degli impianti di produzione e trasmissione, per TV, radio e dati, che verranno realizzati a cura RAI per garantire la piena operatività della nuova Sede.

Tutti i soggetti interessati prendono atto che, salvo specifico accordo scritto con RAI, in nessuna fase della Procedura essi godranno di alcun diritto di esclusiva, restando dunque libera la stessa RAI di poter negoziare contemporaneamente con più potenziali contraenti.

Ulteriori dettagli relativi alla Procedura saranno contenuti nelle successive comunicazioni che RAI invierà ai soggetti proponenti ammessi alle successive fasi della Procedura.

3.       REQUISITI SOGGETTIVI DEI SOGGETTI INTERESSATI E ALTRE CONDIZIONI

Possono presentare la Manifestazione d’Interesse persone fisiche oppure persone giuridiche (in via esemplificativa, società, fondi, fondazioni ed altre tipologie di enti) (di seguito “Soggetti Interessati”) che:

1.       [per le opzioni A e B] hanno la disponibilità dell’immobile esistente e/o in fase di edificazione proposto nella Manifestazione d’interesse sulla base di un comprovabile e valido titolo giuridico, sottoscritto in data antecedente al 31 marzo 2022, che ne consenta la vendita/locazione;

2.       sono in possesso dei requisiti generali di cui all’art. 80 del D. Lgs. n. 50/2016.

I Soggetti Interessati dovranno indicare nella Manifestazione di Interesse la conoscenza di eventuali situazioni di parentela e/o affinità entro il secondo grado, di coniugio, di stabile convivenza, di interessenza di natura economica con dipendenti RAI (come indicato nel format della manifestazione d’interesse suggerito, di cui all’allegato 2).

Non sono ammesse Manifestazioni di Interesse per conto di soggetti terzi.

4.       IL CONTENUTO DELLE MANIFESTAZIONI DI INTERESSE

Le Manifestazioni di Interesse dovranno contenere ogni utile informazione relativa all'identificazione del soggetto che manifesta l'interesse, la soluzione immobiliare proposta e alla capacità del medesimo di completare la Procedura, includendo, inter alia, a titolo indicativo, le seguenti informazioni:

i.      le informazioni essenziali per la compiuta identificazione del soggetto interessato e/o di soggetti che agiscano di concerto tra loro, con indicazione delle eventuali intese parasociali già sottoscritte o in corso di formalizzazione;

ii.    l’opzione proposta tra quelle indicate in premessa;

iii.   il Profilo Imprenditoriale / Company Profile del soggetto imprenditoriale/società proponente, unitamente all’indicazione dei progetti più significativi realizzati;

iv.   la descrizione e i dati relativi alla proposta immobiliare oggetto della Manifestazione d’Interesse in relazione ai requisiti richiesti e indicati al precedente paragrafo 1 (per le opzioni A e B). Nell’allegato 3 è riportato un format suggerito per la presentazione della proposta immobiliare;

v.    l’indicazione non vincolante del prezzo d’acquisto e/o del canone di locazione richiesto per l’immobile, nelle condizioni proposte;

vi.  la dichiarazione da parte del soggetto interessato, di piena accettazione di tutte le previsioni di cui al presente Avviso, con espressa indicazione della legge applicabile e del foro competente di Roma.

Dette Manifestazioni di Interesse dovranno essere inviate, in lingua italiana, a mezzo posta elettronica all'indirizzo raiadvisory@kroll.com e dovranno pervenire entro e non oltre il giorno 30 novembre 2022.

Eventuali richieste di chiarimenti o informazioni dovranno essere indirizzate all'Advisor Immobiliare al predetto indirizzo di posta elettronica.

5.       VARIE

5.1. Il presente invito costituisce un mero invito a manifestare interesse, e non un invito ad offrire, né un’offerta al pubblico ex art. 1336 cod. civ., né una sollecitazione del pubblico risparmio ex art. 94 e ss. del D. Lgs. n. 88/1998.  La pubblicazione del presente invito e la ricezione della Manifestazione di interesse non comportano per la RAI alcun obbligo nei confronti dei soggetti interessati, né, per questi ultimi, alcun diritto a qualsivoglia prestazione da parte della RAI, a qualsiasi titolo. Il presente invito non è pertanto vincolante per RAI la quale si riserva la facoltà di recedere in qualsiasi momento dalle trattative in qualunque fase delle stesse, senza che ciò faccia sorgere alcun diritto e/o aspettativa in capo ai partecipanti alla selezione per il solo fatto di avere manifestato interesse o presentato offerta. 

5.2. La RAI si riserva di richiedere ulteriori informazioni sull’immobile proposto, di fornire ulteriori dettagli  e di effettuare sopralluoghi di verifica presso gli immobili indicati nelle Manifestazioni d’Interesse.

5.3. Il trattamento dei dati pervenuti si svolgerà in conformità alle disposizioni del D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196. Ai sensi dello stesso, il trattamento dei dati personali sarà improntato a liceità e correttezza nella piena tutela dei diritti dei soggetti manifestanti interesse e della loro riservatezza; il trattamento dei dati ha la finalità di consentire l’accertamento dell’idoneità dei soggetti manifestanti interesse. Titolare del trattamento è RAI - Radiotelevisione Italiana Spa, nei cui confronti il soggetto interessato potrà far valere i suoi diritti previsti dal D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196.

5.4. Il presente invito è regolato dalla legge italiana; ogni controversia che dovesse insorgere in merito sarà di esclusiva competenza del Foro di Roma.

ALLEGATI

1.       Flyer immobile di proprietà RAI;

2.       Format indicativo Manifestazione di Interesse;

3.       Format indicativo scheda descrittiva immobile proposto;

4.       Tutela dei dati personali (Informativa ex art. 13 GDPR).

Roma, 20 ottobre2022